劲爆！保利一日夺两地！政府收金80亿！从化靚地称王，3年后楼价或破2万！

广州四季度土拍第5波来了！

纵然原定今天开拍的花都凤凰路地块二、三和番禺石碁镇石碁村储备用地二期SQG16-05地块被中止了，但依旧有3宗地待嫁，分别是白云区的蔬菜研究所地块、从化的江埔果场地块和天河广州国际金融城起步区的AT090961地块。

3宗地

72.87万平方米

总金额80亿

3宗地块均尘埃落定，各自安家

最高楼面价为23551元/平米

对此，克而瑞广州首席分析师肖文晓先生表示：

白云蔬菜研究所地块

 蔬菜研究所地块以约2.3万/平的楼面地价成交令人意外，虽然地块的综合条件不如今年早前出让的华盛物流和鱼苗场地块，但是相比之下还是可以感觉今天拿地的开发商明显“捡了个便宜”，其爆冷程度堪比去年广钢地块在创下4万+地价新高后绿地以2.1万/平“捡漏”，再次证明由于政策环境和市场环境的双重变化，开发商为了储备更多的“过冬余粮”，拿地出手不再像此前那么阔绰。

从化江埔果场地块

如今，从化一手住宅市场的主要亮点是供不应求，在售项目不多，且从化近年成交的宅地相当少，今年仅1月份成交的从化街口旺城微型地块，对从化现在供不应求的情况仅能解解馋，相反今天成交的江埔果场地块的建筑面积达到了55.9万平，体量大，对从化一手住宅市场供需确实是及时雨，虽然该地块如今配套并未齐全，但看回地块本身的配建，十分适合打造大型居住城，且现在从化在售的楼盘，均价都已达1.6万/平米左右，相信从化江埔果场地块大型居住城打造完成，两三年后楼价突破2万+/平米的可能性较大。

临近年关，近期广州土拍市场虽有多宗地块中止出让，但挂牌出让的土地也不少，也算是较为热络的。

据克而瑞数据显示，2017年，广州一共成交了59宗（含纯宅地、商住地、商办地和综合用地），建筑面积共计899.97万平，成交总金额为868.67亿元。

当中，纯宅地和商办地有平分秋色之势，分别成交了24宗和25宗，成交建筑面积为355.6和299.86万平方米，占总成交的40%以及33%。

数据显示，11区中建筑面积占比最多的是纯宅地，主要分布在增城区，共9宗，其次是南沙，有5宗，然后是黄埔、海珠、荔湾和白云。

了解完今年广州土拍成交的整体情况，我们回归正传，到底今天土拍的战况如何？

天河广州国际金融城起步区AT090961地块

毫无悬念，秒拍！

天河广州国际金融城起步区的AT090961地块，最终被保利以总价134611万元夺得，折合楼面价16200元/平米，但由于地块竞得人除地价外，还需额外支付基坑支护及土石方开挖费用人民币2100万元（暂定，最终以市财政局审定的结算额为准），因此地块的实际成本底价为16453元/㎡。

AT090961地块除了是今年以来金融城出让的第1宗地外，还是自2015年以来，金融城出让的首宗地。

近年来，金融城土地出让多次被中止，还曾出现流拍，波折不断，因此，AT090961地块能顺利出让，确实是可喜可贺的事情。

地块位于金融城起步区的东南侧，现状为空地，地面已平整。

地块与江源半岛花园相隔，毗邻棠下新墟村回迁房，南边是汇轩商务大厦。

地块现状为金融城起步区东南侧的内腹地块，四个方位均不直接靠近主干道黄埔大道和临江大道，现状道路条件一般。另外，地块对外连接，强烈需要金融城内部规划道路的配合。

地块临近地铁5号线科韵路站和车陂南站，直线距离分别约1000米和600米。

目前，周边一手房有江源半岛花园、佳兆业1号等，价格区间为7-7.5万/平米，二手房价格则在5万元/平米左右，而有对外销售的商业项目主要为汇金中心、绿地中心和保利金融大都汇，写字楼售价在4.1-4.6万/平左右，商铺均价15万/平。

好了，中场休息过来，本轮土拍的下半场要来了！不同于金融城地块的是，下半场的热门地块并未受到其秒拍的影响，所以说，中心城区释地，加上从化巨无霸“地王”的属性，果真不一样，14点开拍便火花四射。

白云蔬菜研究所地块

今天拍下白云旧改地——蔬菜研究所地块的是金主桐乡市安豪投资管理有限公司（该公司由平安创科100%控股），总价194790万元，折合楼面价23551元/平米。

地块实踩

环境略显吵杂，配套有待开发，但旧改空间大，潜力依旧

地块东临广花一路及机场高速，北靠黄石西路，与夏茅汽车客运站一路之隔，临近第四煤矿，地块周边多为工业园区，大货车出入较多，交通较拥堵，环境略显嘈杂。

但按规划要求，通过“三旧改造”，能解决治安、道路、噪音等问题，包括地块规划图里的大量城市道路用地会解决道路问题，另外，广州机场高速和住宅用地之间规划了大量绿地来减低噪音的影响。

目前，该地块内多为曾经出租的旧厂房，部分较为老旧，土地利用低效，地块附近城中村众多，城市建设较成熟，且周边已建成多个院校及批发展贸市场，现地块内建筑有的已经被拆除，未拆除的，均写有“拆”字标志。

交通配套：地块正对广花一路，离机场高速出口约800米，对于开车的朋友来说，十分方便，但地块离地铁站距离较远，离最近的广州地铁二号线黄边站，也有大概2.8公里左右；不过，地块一路之隔有公交站点夏茅客运站，10多条公交线路经过此处，另外，还有城中村电瓶公交车。

商业、医疗配套：商圈方面，地块附近只有一条商业街，届时还需依赖于1公里外的嘉禾街社区或黄边村的商业和医疗配套。

教育配套：与交通及商业配套相反，地块周边教育资源丰富，有夏茅小学，黄埔纪念中学、外语外贸大学、广州市工贸技师学院等10多所学校。

目前，周边可售一手房较少，二手房较多，一手价格多在5万+/平米左右，二手价格则从2.1-4.6万元/平米不等。

区域位置

多月0供应，一手住宅供不应求

白云区近两年一手住宅呈供不应求趋势，克而瑞数据显示，2015年11月-2017年10月，白云区一手住宅市场除了2017年4月、6月、9月和10月外，其余各月均呈供不应求的状态，其中0供应的月份多达12个；而显示有住宅供应量的月份中，以2016年7月的供应最多，共34965平方米。

而成交量最多的则是2015年12月，共成交了65331平方米，比同月供应量高出14倍之多，供求比为0.07，严重失衡。

成交均价方面，白云近两年成交均价在2.5-3.78万元/平米之间徘徊，其中，峰值出现在2017年7月，为37880元/平米。

白云区一手楼市场供应量远不及成交量，再加上早些年成交的土地，现在已卖得差不多了，且近两年居住用地成交并不算多，因此，白云区蔬菜研究所地块的到来，一定程度上为饥渴的白云解一解馋。

另外，今年下半年开始，土地出让起拍价有普遍提高的现象，而白云区蔬菜研究所地块也是如此，起拍楼面价为2.34万/平米，且地块含有大量绿化地及城市道路用地，即便以底价成交，日后住宅的成本也会大幅高于目前周边的楼价，不排除对周边房价有刺激作用。

从化江埔果场地块

作为从化撤市建区以来，公开出让面积最大的地块（总占地面积达21.1万㎡）、未开拍便刷新从化最高楼面价的地块，也是近两年来，从化出让的第2宗居住用地，从化江埔果场地块竞价开始，关注度便不错，因此，也是本轮土拍战况最激烈的1宗地。

今天的热地都相当神速，从化江埔果场地块不到10分钟，便被保利，以总价474696万元拿下，折合楼面价8479元/平米。

地块实踩

周边配套匮乏，配建补上

地块位于从化区江埔街凤院村地段，东侧为碧桂园御湖城项目，西、北侧目前为果林，未来将规划建设交通道路。

目前，地块周边1公里无公交、生活、医疗等配套，距离最近的在建地铁14号线街口站约3公里，并不便利。

医疗配套方面，距离地块较近的大型医院为在建的南方医科大学附属第五医院，约8公里，距离较远，不过，地块距离温泉镇15公里，周边旅游、自然资源丰富，而教育配套方面，地块3公里范围内有广州南洋理工职业学院、广东水利电力职业技术学院等学校。

虽然地块现在公交、生活等配套较为匮乏，但值得注意的是，地块自身配建要求极高，需要配建1359㎡的大型公园绿地、1928.7㎡的公共交通场站，以及12班规模的幼儿园、45班规模的九年一贯制学校等。

目前，地块周边二手房居多，一手房价格约13500-16000万元/平米，二手房均价则为9600-17000元/平米。

区域位置

从化一手住宅货量紧缺，供需并不平衡

据克而瑞数据显示，从化近五年一手住宅的供求，除了2014年以外，均呈供不应求的状态，并且自2015年以来，供应量都在逐年递减。

从化近五年一手住宅供应量最多的是2014年，共93万平，而到了今年，却只有46万平的供应量，少了将近五成的量，供求比为0.77，是近五年来的第二低位，相信若不是调控频出，供求比肯定要更低些。

注：2017年数据为1月1日-11月15日

截止10月底，广州全市库存量为1224.88万平，按12个月的消化周期计算，还能卖12.2个月，那各区情况如何？

从广州各区一手住宅的存量走势可以看出，广州一手住宅的消化主要以外围区为主，外围六区除花都以外，去化周期均小于10个月，而中心区域去化周期均在15个月以上。当中，去化周期最短的是货量仅够卖4.1个月的黄埔，紧随其后的便是江埔果场地块所在的从化区，去化周期只有5.4个月，从化也不够货卖了！

那从化近三年土地的成交情况如何？

据克而瑞数据统计，近两年，从化共成交25宗地，其中工业地24宗，占了总成交的96%，而居住用地则成交较少，仅今年1月成交的从化街口旺城地段地块1宗，从这里，我们也可以看出，从化宅地的供应确实十分稀缺乏，因此今日的江埔果场地块，也算给未来两年的从化住宅市场解了解渴。

对于本轮从化江埔果场地块的成交，克而瑞广州首席分析师肖文晓先生表示：

来源：广州CRIC房产测评网

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